疫情对楼市影响几何？这五大要点值得关注

来源：吉屋网综合整理发布时间：2020-02-05 16:23:04

疫情对楼市影响几何？这五大要点值得关注

几乎停滞的返乡置业、大量关闭的售楼处、开工时间待定的新项目……近期的房地产市场可谓寒意十足。

作为第三产业的重要组成部分，房地产业在新型肺炎疫情中的表现始终备受关注；楼市遭受冲击究竟几何？全年成交是否承压？土地供应是否放缓？楼市调控是否放松？房价是否下跌？在疫情持续发酵、终期尚难预料的当下，房地产行业诸多热点频频引发讨论。

疫情对楼市冲击几何？

正月初二起，为减少公众聚集，全国重点城市纷纷叫停了线下售楼处，施工、交房、公积金办理等也不同程度被延后，房地产市场呈现短期“停摆”。据行业研究机构数据显示，1月下旬以来，大部分开发商的成交情况较往年春节期间骤跌9成以上。

整体看来，疫情对房地产开发、销售、物业等环节产生的较大影响毋庸置疑，例如售楼处闭门谢客，地产中介延迟营业，土地拍卖进度暂缓等；短期内新房、二手房流动性减缓，商品房销量明显下行等现象无可避免。据中原地产数据显示，1月全国主要城市的房地产市场成交面积均环比下降。

但业内人士普遍认为，疫情对楼市影响仅是暂时性的，房地产需求只会延后，不会消失；疫情过后多地楼市活力会逐步恢复，或出现一波‘小阳春’行情。

援引2003年SARS疫情期间的房地产市场为例，一、二季度全国商品房销售下滑明显，但三季度后民众改善居住条件的需求迅速释放，楼市复苏脚步很快。

当下，中国经济环境和房地产行业体量等虽较彼时发生巨大变化，受疫情影响或许更大，但并不会改变房地产市场发展阶段和基本面。

业内分析人士认为，从中长期来看要有信心，因为“稳地价、稳房价、稳预期”的“三稳”长效管理调控机制不会改变，因城施策、保持房地产市场平稳运行、防范化解房地产市场风险的主基调不会改变。

加之疫情爆发的1-2月，原本即为楼市传统淡季，全国销售和开工面积占全年的比重不会超过10%，故疫情对地产短期有影响，但全年影响有限。有专家预测，从二季度开始，随着疫情逐步受到控制，房地产市场会逐步回温。

哪些城市受影响*？

疫情之下，处于不同发展阶段的城市，其房地产市场所受影响的程度也不尽相同。

总体而言，房地产刚性需求、改善性需求依然存在，除湖北等重灾区尚难预测之外，一二线城市、城市群等增长的潜力依然较大。

但与此同时，三四线城市房地产市场或承受较大压力，主要源于几乎冰封的返乡置业之路。按照往年惯例，春节前后是返乡置业需求释放的高峰期，但今年受防疫管控影响，多地售楼处关闭，不少地区甚至出现“封路”“封城”现象，导致三四线城市返乡置业的需求无法释放，部分房企必须调整节后营销策略，房地产市场受到影响更大。

而疫情结束后，许多工作在一二线城市的人会尽快返回城市，导致三四线城市房源普遍供大于求，使得本就已在2018年底逐渐转冷、2019年持续加剧的三四线楼市交易活跃度进一步降低，甚至促使部分城市房价回落。

土地供应是否放缓？

从目前来看，全国各地“停售令”和“停工令”会导致房企资金面压力增大，土地投资、交易和开工等会明显受到影响。易居地产研究院认为，土地市场是否有调整，关键看2020年*季度的疫情控制情况和宏观经济政策，以及房企的销售情况和投资意愿。

据易居地产研究院不完全统计，2020年1月份全国100个城市中，至少有45个城市有明确供地计划，即有土地公开挂牌等情况，此类城市后续需要防范新冠肺炎疫情对土地市场的冲击。

从城市结构上看，二线城市的供地规模较大，占比也比较高。比如在统计的32个二线城市中，19个城市有明确的供地计划。而部分三四线城市因为1月份的重心在于刺激“返乡置业”需求，所以土地供应节奏较慢、规模也不大，但土地市场的负面效应会在2月份暴露出来。

易居地产研究院分析判断，2020年*季度，居住用地交易市场会比较冷清。而第二季度是否回暖，很大程度上取决于房企的资金状况。若资金状况没有明显改善，那么居住用地交易市场的回暖会明显滞后于住宅销售市场。

另有业内分析人士预测，疫情结束后，部分地方政府将加强推地力度，为开发商提供新的拿地机会。该人士建议开发商，在新形势下，仍然要聚焦于一、二线有潜力的大中城市，并结合产品的能力和特点，选择适合自家产品的地块，相信疫情后市场会产生大的机遇。

政策调控会放松吗？

2003年“非典“疫情过后，为提振经济，楼市调控曾迎来放松、获得新一轮发展机遇。类似情形是否会在今年再次上演，全国层面是否会有利好楼市的刺激政策出台，成为不少人的关注所在。

对此，行业人士普遍认为，“房住不炒”的定位和“三稳”调控目标不会变，同时，基于疫情对房地产市场外部冲击所带来的波动，调控政策应会在因城施策的原则下适度调整。

这或许表示，在抑制“炒”的同时，政策也会支持刚性需求、改善性需求等合理住房消费，尤其是一些地方，可能会在因城施策大背景下，结合当地楼市现状，施行不同程度的灵活政策。

2019年下半年以来，房地产行业融资环境持续收紧，资金流压力成为摆在大多数企业面前共同的问题。中信建投房地产分析师江宇辉在接受媒体采访时表示，2020年，融资继续收紧的可能性不大。在防范风险的要求下，化解行业杠杆压力，保障行业资金面平稳的调控思路日趋清晰，行业融资政策有望迎来边际改善，且在疫情冲击下逆周期调节可能会加大力度。

他指出，1月份房企公司债、中票、短融较2019年12月份环比提升192%、4%和78%，海外发债规模环比增长404%，房企融资已有边际改善现象，未来整体行业融资环境将更趋于平稳。

房价能否下跌？

对于普通购房者来说，他们所关注的疫情对于楼市的具体影响，无疑主要集中在房价层面。乐居买房搜集行业观点后发现，房价整体趋稳、局部降温是目前行业的较大共识，例如有专家分析称，疫情冲击及市场反应和政策对冲，不仅可能导致房地产市场月度和季度波动幅度增大，也可能带来房地产市场年度降温幅度增加，但总体依然平稳。

细分看来，三四线城市房价可能出现一定波动，例如有业内人士预测，一、二季度各企业降价促销的预期较为突出，可能导致部分三四线城市出现明显的“价格大战”，或促使房价小幅回落。

至于坊间流传的，因疫情所积压的需求会在后期集中爆发、导致房价出现报复性上涨的可能，行业普遍认为概率较小，盖因中国房地产长效管理机制已基本建立，能够自动应对市场波动；在双向调控的政策操作下，若城市房地产市场月度和季度波动超过合理区间，可能会受到主管部门的约谈和问责。

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